【課程背景】

當前房地產行業特征：

經濟低迷，股市蕭條，債務擴張，壓縮產能去杠桿；

政策模糊，調控失效，花樣百出，因城施策；

市場扭曲，價格高估，投機意識明顯，資本市場不理性；

樓市凍結，資金端凍結，交易端凍結；

企業糾結，地價高企，新房遇冷，形勢嚴峻；

邏輯混亂，管控邏輯，房價邏輯，項目開發邏輯，企業發展邏輯理不清。

   在新的形勢，新的地產運轉周期和新的挑戰環境下，房地產項目如何破局，如何實現全局系統精準管控，本課程將提出最為鮮明清晰的操盤思路技巧及核心管控要點，其中策劃和定位的精準把握；產品設計的專業與全面及精細化管理程度將成為整個項目的成敗關鍵因素，規劃設計是房地產運營中的重要方面之一。真正得到市場追捧的項目一定是在規劃設計方面有所建樹，而一個好的房地產企業一定是很講究規劃設計，規劃設計的成功是項目成功的關鍵。本課程以地產項目成功開發為基本目標，以盈利為核心導向系統全面提升項目開發的專業基本功，以產品打造為主線系統分析項目開發的全過程及核心把控點。尤其是以產品精心設計為核心，有全局的系統分

析，也有具體的實際觀點，輔以實際的技巧與手段，手把手教到項目開發及產品

設計人員快速提升設計能力與項目開發能力。

【課程對象】

1、房地產企業董事長、總裁、總經理、副總經理、總裁辦等高層領導；

2、中高層管理人員（設計、成本、工程、招采、營銷部門負責人及管理人員）；

3、地產設計管理人員及地產研發人員（總建筑師、設計總監、設計經理、設計

主管、以及建筑、結構、機電、室內、景觀等專業設計人員）；

4、建筑設計院、建筑設計公司高層領導及各專業負責人等。

【課程收益】

1、解讀標桿、學習經典:全局把控整體規劃設計所要求的各類技術指標；掌握主

流產品風格定位及設計要點；

2、地域考究、適時之選:篩選適合自身項目品質的建筑風格類型；不同建筑風格

定位的重要性以及對項目的影響；

3、把握流行、重視組合:在質量技術要求下盡可能創新項目風格立面設計；

4、迎合主流、創新思路:在大眾消費接受層面創新更多樣戶型種類；

5、精細準確、高質高效:大量“成品設計”設計體系及典型案例深度研討。

【課程大綱】

第一部分：項目策劃階段價值分析

一、剖析市場

1、房地產的整體趨勢、政策及影響市場的八大因素

2、當前房地產的整體趨勢及政策

3、當地最近的房地產政策的細節及影響

4、當地的房價、地價水平

5、當地的房地產競爭激烈程度

6、當地房地產發展水平

7、主要競爭對手的情況與特點

8、當地客戶群的容量及需求及喜好

9、當地對商業或者辦公的需求程度

10、通過案例解讀房地產政策的細節及影響以及現狀條件下項目的思考

二、剖析地塊

1、通過案例分析影響地塊的 6 個因素：

2、項目地塊所處的地段特點及規劃前景

3、項目樓盤的規模及規劃指標

4、項目外部環境

5、項目內部環境

6、項目地形地勢地貌處理

7、公司拿地的價格與對手比較

三、剖析公司

1、公司品牌能力與技術管理水平

2、公司項目團隊能力及管理特點

3、公司在當地資源的成熟度

4、公司要求回籠資金的速度

5、公司對此項目的定位

6、公司決策的邏輯

四、剖析規劃

1、常規規劃指標

2、特殊規劃指標

3、不成文的規定

第二部分 項目的定位階段客戶敏感點梳理

一、市場及客戶定位：重新定義在復雜多變的政策調控下真正的市場和商機在哪里

二、產品定位：依據市場的精細全面創新的客戶敏感度高的產品

三、成本定位：沒有成本構成和深入投入產出比分析的產品不是真正的產品

四、財務定位：房地產金融屬性的深度解析

五、項目定位：

? 以財務投資為導向加上科學嚴謹的專業操作引導出來的系統運營

? “四位歸一”項目定位包含市場、產品、成本、財務系統全局的深度完整的定位

第三部分  產品設計階段敏感點梳理與價值挖掘及案例分析

一、房地產企業的規劃設計操作

1、貨值最大化

? 商業、商鋪、寫字樓、公寓，住宅等相應業態價值判斷

? 住宅內部獨棟、雙拼、聯排、疊拼、洋房、高層等產品的特性及價值判斷

案例：成都大型復合業態項目、青島濱海超級大盤、重慶中央廣場

2、規劃設計四個最原則

? 最多的銷售面積

? 最大的戶型

? 最高的樓層

? 布置在最佳的位置

案例：武漢千畝大盤、南昌多形態住宅項目、成都某別墅項目

3、景觀、朝向、噪音、地形等價值判斷

案例：成都市中心某高容積率項目

4、土地使用效率最大化

案例：重慶新區整體規劃方案

5、各種容積率情況下的產品業態組合匯總及分析

6、規劃理念與技術結合的六大關鍵專業控制點

7、兩點一線的規劃

8、空間關系和規劃次序與尺度

9、人、車、貨等功能規劃及配套設施

10、深度解析總圖設計

11、關于住宅小區規劃的六大專題觀點

案例：廣州天安花園、廣州匯景新城、無錫梅村項目

深圳中心區豪宅項目、惠州某住宅項目、上海豪宅項目

二、戶型及功能設計操作手法及案例分析

1、用數據說話；設計成果信息統計表

案例：錦城湖岸戶型

2、以銷售為導向的資源分布原則

? 客戶敏感點的研究

3、規劃必須與戶型結合設計

? 客廳和餐廳平面及功能設計建議

? 外墻平面及功能設計建議

? 餐廳與廚房平面及功能設計建議

? 空間平面及功能設計建議

? 戶型設計需結構機電等其他專業充分配合

? 戶型設計階段空調機位平面及功能設計

? 廚房衛生間的尺度功能與配置

案例：成都錦城湖岸戶型案例

案例：龍湖原著 125 平、東方經典、煙臺萬科城

中海小三房戶型、萬科城戶型、綠城 125 平米三房

三、立面設計操作手法及案例分析

1、立面設計原則

? 標志性高品質的立面對樓盤的宣傳及公司品牌效應非常有利

? 經典持久的立面風格和材料對樓盤的保值及增值作用較大。

? 漂亮美觀的建筑立面對城市空間及景觀有貢獻

? 反對為了立面而嚴重影響功能及實用性，廣告位、雨棚、開啟扇通風、防水、視線

2、立面需重點關注點

? 控制窗墻比

? 結合體形系數

? 細化外墻構造節點

? 慎用 GRC 構件

? 注意材料價差

? 建筑造型帶來的結構審批風險及成本超支

? 立面設計需與體型系數及外墻面積的大小結合

3、立面設計的七種風格及案例分析

? 立面風格及設計——新中式

案例：萬科第五園、藍城小鎮、泰禾院子、無錫花溪樾、青島中洲

中洲無錫花溪樾、半島城邦售樓處方案、中洲青島半島城邦

? 立面風格及設計——新亞洲風格

案例：中洲嘉興花溪地花園整體立面方案、成都三岔湖

? 立面風格及設計—— A-DECO 風格

案例：惠州華基江山、成都中央城邦

? 立面風格及設計——簡歐風格

案例：中洲上海里程、中洲惠州天御、中洲中央公園售樓處實景圖

? 立面風格及設計——現代風格

案例：無錫崇安府、佛山中洲府、中洲成都里程、深圳某公寓項目

上海瓏悅公寓項目、惠州央筑公寓項目、重慶公寓項目

惠州天御 C 項目惠州惠南公寓項目、惠州別墅項目

? 立面風格及設計——學院風

案例：惠州南麓院

? 立面風格及設計——地中海風格

4、立面精細化設計（以成都中洲里程項目為例）

? 說明、立面效果、裙樓商業標準、裙樓標準

? 標準層標準、屋頂標準

四、室內設計操作及案例分析

1、客戶接待流程

2、售樓處平面功能布局

案例：標準售樓處平面功能布置參考——成都里程

3、三功能區標準化要求

五、景觀設計操作及案例分析

1、展示區景觀設計

? 展示區景觀體驗流程

? 展示區景觀功能布置

? 展示區景觀功能布置標準化

2、大區景觀功能布局

? 大區空間功能布局

? 景觀商業街

? 景觀主入口

? 景觀泳池

? 兒童老人活動區

? 單元入戶指引

? 景觀架空局

? 3、硬質結構做法及大喬

? 硬質鋪裝結構標準做法

? 各區常用大喬

4、大區景觀 23 個觀點與技巧

5、施工細節管控

? 施工細節標準化——硬質施工細節及注意要點

? 施工細節管控標準——硬質景觀的 8 個細部處理

案例：龍湖景觀特點分析及案例

贏在景觀的設計案例分析

景觀類客戶敏感點分析

六、兩點一線設計 5 個設計思路與技巧

1、位置的重要性

2、流線的順暢性

3、建筑展示性

4、景觀風格化

5、樣板房精致化

案例：中洲惠州中央公園、、成都中洲錦城湖岸、佛山中洲府

深圳半島城邦、無錫崇安府、中洲成都中央城邦、中洲深圳筍崗

七、結構、機電及其它專業深化設計

1、結構設計

2、給排水設計

? 給排水設備用房的設計 4 個基本原則

? 給排水 5 個分項設計

3、電氣設計

? 住宅標準層的電氣井道，電井配置的優先選擇方案

? 電氣井道的設置 5 個要求

? 戶內照明和公共區域照明設計

4、暖通設計

? 空調形式的選擇

? 通風排煙系統設計

? 燃氣系統設計

5、機電管線的綜合布置設計

第四部分 二十余個講師操盤項目深度解析

一、項目開發全過程的全面與系統分析

二、項目開發過程中的關鍵點深度剖析

三、項目產品設計的專業精準解析

四、項目開發過程中的風險與隱患剖析

第五部分 現場參會學員企業案例分析及現場討論答疑